2008年国际金融危机以后，世界各国对美国次贷危机进行了深刻的审视，美国、日本、加拿大等国家相继建立起房地产金融宏观审慎管理框架。我国于2016年由人民银行上海分行主导，在上海市开展房地产金融宏观审慎管理试点工作。近年来，随着国内外经济、金融、政治和社会等形势的不断变化，我国房地产市场和房地产金融面临诸多挑战，如何进一步完善房地产金融宏观审慎管理成为当务之急。

政策目标

（一）维护房地产市场平稳发展。近10年来我国房地产行业平均增长率为15.04%，高出全国GDP平均增速近4个百分点，2018年房地产业增加值为5.98万亿元，GDP占比达到6.65%。房地产行业发展呈现出三个特点：一是增速较快，绝大部分年份显著超过GDP增速。二是增长不稳定，增速大起大落。三是明显的顺周期性，与GDP波动趋势高度拟合。这其中，金融政策相机抉择、快速转向，导致业界无所适从是行业剧烈波动的重要因素，房地产金融宏观审慎管理如何进一步强化系统性和前瞻性至关重要。

（二）促进房地产市场回归本源。房地产快速发展有效地改善居住条件，2018年我国城市人均住宅建筑面积达到39平方米，比10年前增长27.45%。房地产快速发展也带旺了投资型和投机型购房需求，加杠杆购房成为普遍现象，居民杠杆率快速攀升，2018年达到有史以来最高的53.20%。金融杠杆的使用推动了房价快速上涨，房价走势与经济基本面发生一定程度的偏离，房价收入比走高，2018年达到历史新高16.13倍。2016年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，并在近两三年来陆续出台配套政策，重点聚焦房企融资、购房者信贷等方面，房地产金融宏观审慎管理的重要性不言而喻。

（三）提升金融体系运行效率。房地产行业属于资金密集型，本身的高利润、高回报带来金融积聚效应，并导致三个后果：一是房地产行业贷款过快增长，近10年平均贷款增速达到22.04%，高出各项贷款平均增速6.45个百分点，贷款占比快速上升。二是房地产行业高负债经营，以A股为例，139家房地产企业平均资产负债率达71.47%，高出A股平均水平近10个百分点。三是房地产信贷效率偏低，仅为全社会平均信贷效率的20%至30%，且下行趋势明显。房地产金融宏观审慎管理要实现金融资源的优化配置，保障对房地产行业的合理金融支持，防止对其他实体经济领域造成挤出效应，并维护房地产行业的合理负债水平，防止高杠杆对房地产行业和房地产金融本身带来风险。

制度构想

（一）构建“逆周期”的房地产金融宏观审慎管理框架。一是设置逆周期的宏观经济增长热度参数，在经济增长乏力时适当放松房地产金融宏观审慎管理，支持房地产拉动经济复苏，反之亦然。二是设置逆周期的CPI参数，当CPI超过目标值时，适当加大管理力度，低于时适当放松。三是设置逆周期的房地产行业发展参数，发展速度较快时收紧管理，增速较慢时适度放松。四是设置逆周期的国际金融形势参数，紧盯国际主要货币松紧、利率、汇率等变化，防止输入型通胀和热钱对我国房地产业产生不利冲击。

（二）构建“调结构”的房地产金融宏观审慎管理框架。一是设置房地产行业GDP结构参数，对房地产行业GDP占比较高、增速较快的区域适度收紧管理力度，防止过度依赖。二是设置房地产行业税收参数，对房地产税收及土地出让收入等占比较高和增速较快的区域适度收紧。三是设置房地产行业投资参数，对房地产行业投资占比较高、增速较快的区域适度收紧。四是设置房地产库存参数，对去库存周期较长的区域适当放松管理力度。五是设置房地产金融参数，对房地产融资增速较快、占各项贷款比例较高的区域适度收紧，防止房地产金融一股独大。

（三）构建“惠民生”的房地产金融宏观审慎管理框架。一是设置房地产价格参数，对于房地产价格增长较快的区域适度收紧宏观审慎管理，防止金融进一步助推房地产价格上涨。二是设置居民可支配收入参数，对居民可支配收入增速较低的区域，适当放松首付比例、贷款利率等政策，合理支持当地居民改善居住条件。三是设置居民房价收入比参数，对于房价收入比较高的区域收紧房地产信贷政策，合理引导居民购房预期，防止居民不理性举债和投入。

（四）构建“防风险”的房地产金融宏观审慎管理框架。一是设置居民债务杠杆参数，对于居民杠杆率增长较快的区域，适当收紧房地产金融宏观审慎管理。二是设置房地产金融杠杆参数，对杠杆率较高的区域实施收紧管理，维持房地产领域合理的资产负债水平。三是设置房地产行业不良贷款参数，构建横向或纵向参照指标，超出时收紧管理，低于时则适度放松，维护金融的总体稳定和对房地产行业的可持续支持。